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不動産売却を
検討されている方へ
～知っておきたい基礎知識～
こちらでは堺市の不動産売却をサポートする「イーロックホーム」が、売却のポイントや費用・税金、全体の流れなどの基礎知識をわかりやすくご紹介します。
不動産売却が初めての方は疑問やご不安も多いと思いますが、当社ではそういったお気持ちもしっかりと受け止め、お客様をサポートしています。不動産のことなら何でも、お気軽にご相談ください。
不動産売却方法は
「仲介」と「買取」の2種類
| 仲介 | 買取 | ||
|---|---|---|---|
| 仲介 |
売り主様の依頼を受けて不動産会社が買い主様を見つけ、売買取引を成立させる方法です。不動産会社は店頭案内の他、チラシ・ポータルサイトへの掲載といった広告活動、また不動産流通ネットワークなどさまざまな方法を駆使して買い主様の候補を探します。価格などの条件にこだわることができ、売却を急がず「なるべく高く売りたい」という場合に適した方法と言えます。
売却する相手：物件の購入を希望する方（買い主様） |
買取 |
不動産会社が、売り主様から直接不動産を購入する方法です。仲介のように購入希望者を探す必要はなく、自身のタイミングで早く不動産を売り、現金化できることが大きな魅力です。また直接買い取るため仲介手数料は不要。広告宣伝活動も行う必要がありません。 売却する相手：不動産会社 |
不動産会社に売却を依頼する際は、どのような書類が必要？
| 登記簿謄本または 登記事項証明書 |
不動産の登記事項を証明する書類。法務局で申請・取得できます。 |
|---|---|
| 売買契約書・ 重要事項説明書 |
売りたい不動産を購入した際に締結した売買契約書、また売買契約時に受け取った重要事項説明書が必要です。 |
| 登記済権利書または 登記識別情報 |
登記名義人であることを証明する書類。書面申請に加え、オンライン申請も可能です。 |
| 土地測量図・境界確認書 | 土地の面積や境界線が明記されている書類。隣地との境界線が曖昧・未確認のまま売却すると、後にトラブルを招く可能性があります。その場合は隣地の所有者と話し合い、測量図を作成するなどの対策を講じておくと安心です。 |
| 固定資産税納税通知書・ 固定資産税評価証明書 |
固定資産税の確認、移転登記の登録免許税の算出に必要な書類です。 |
| 図面・設備仕様書 | 物件の間取りや仕様を確認するために必要です。 |
| 建築確認済証・検査済証 | 戸建て住宅を売却する際に必要です。 |
| 建築設計図書・工事記録書 | 新築時の設計図書に加え、修理やリフォームを行っていれば、その工事記録書も準備しましょう。 |
| マンションの管理規約、 使用細則、維持費関連書類 |
分譲マンショ内の所有物件を売却する場合には、管理規約などを確認できる書類が必要です。 |
| 耐震診断報告書・ アスベスト使用調査報告書 |
物件の築年数などにより、要・不要が異なります。 |
必要書類のまとめ
以下は、不動産売却の際に必要な書類をまとめたものです。「○」は必要書類で、「△」は任意提出の書類（該当する場合のみ必要／任意だが準備しておくとなお良い書類を含む）となっていますので、自身のケースではどのような書類が必要かをチェックする際に、ぜひご活用ください。
| 書類 | マンション | 一戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 登記簿謄本または 登記事項証明書 |
〇 | 〇 | 〇 |
| 売買契約書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 物件購入時の 重要事項説明書 |
〇 | 〇 | 〇 |
| 登記済権利書または 登記識別情報 |
〇 | 〇 | 〇 |
| 土地測量図・ 境界確認書 |
〇 | 〇 | |
| 固定資産税納税通知書 および 固定資産税評価証明書 |
〇 | 〇 | 〇 |
| 物件の図面 | 〇 | 〇 | |
| 設備の仕様書 | 〇 | 〇 | |
| 建築確認済証および 検査済証 |
〇 | ||
| 建築設計図書・ 工事記録書 |
△ | △ | |
| マンションの管理規約 または使用細則 |
〇 | ||
| マンション維持費 関連書類 |
〇 | ||
| 耐震診断報告書 | △ | △ | |
| アスベスト 使用調査報告書 |
△ | △ |
売却にかかる費用・税金
| 印紙代 | 売買契約書に貼付する印紙の代金です。金額は取引額により異なります。 |
|---|---|
| 所得税・住民税 | 売却益が発生した場合、利益分が所得とみなされ、譲渡所得税・住民税の課税対象となります。 |
| 土地家屋調査士費用 | 売却に際して土地の境界の明示や測量、登記手続きが必要になった場合、土地家屋調査士に調査を依頼するための費用がかかります。 |
| 仲介手数料 |
仲介売却の場合には、売買成立時の成功報酬として手数料を支払います。仲介手数料は売却金額や業者によって変動しますが、売却額に対する手数料の割合については、以下のように上限が定められています。 売却額200万円以下：5％ |
| ローン関連 | ローン残債が残っている不動産を売却する場合には、通常、ローン残債をすべて完済する必要があります。また売りたい物件に抵当権が設定されている場合は、その抹消のための費用がかかります。 |
| その他 | 新居への引っ越し費用、国民健康保険税など |
不動産売却で利益が出た場合、
確定申告が必要に
不動産売却で得た売却益は課税の対象。確定申告の義務が
不動産を購入したときの価格よりも、売却額が高くなった場合、その利益（売却益）は所得税・住民税の課税対象となります。そのため売却益が出た場合には、確定申告を行う義務があります。
ただし、売却益は経費や各種控除額を差し引いた金額となるため、「売却益が出ているかどうか」の判断が難しい場合も。不動産業者はこのあたりのこともよく知っていますので、まずは一度相談してみることをおすすめします。
損失が発生したら……
税金を安く抑えられる可能性も
売却益が出ない場合は、確定申告を行う義務がありません。ただし、売却により損失が発生した場合（赤字が出た場合）には、一定の要件を満たすと「税金の還付」が受けられることも。こちらも忘れずに確認しておきましょう。
不動産売却完了までの流れ
- 【1】まずは相談！
- 「売るかどうか」「売れるの？」といったところから、ぜひお気軽にご相談を。当社ではまず丁寧にお話を伺って、お客様お一人おひとりに合わせたアドバイスをしております。
- 【2】査定
- 販売価格の目安となる査定額を調べてみましょう。当店では無料で不動産査定をうけたまわっております。市場の動向、同じ地域での過去の取引実績、物件の状態などを踏まえて、適正な査定価格をご提示します。
- 【3】媒介契約の締結
- 不動産会社に仲介売却を依頼する場合は、媒介契約を締結します。
- 【4】売却活動スタート
- チラシ・Webサイトへの掲載、店頭でのご紹介などさまざまな方法で広告活動を実施。購入希望者様を募ります。
- 【5】内見など
- 購入希望者様の希望により、物件の内見を行うこともあります。その際にはぜひともご協力ください。また、購入希望者様に物件の魅力をしっかりお伝えするなど、より良い条件で売買を成立させられるよう、当社がサポートさせていただきます。
- 【6】売買契約
- 売り主様と購入希望者様、双方が条件に合意されたら売買契約を締結します。このとき、手付金が支払われるケースが一般的です。
- 【7】お引き渡し準備と各種手続き
- お引っ越し準備や抵当権抹消の手続きなど、必要に応じて準備・手続きを行います。
- 【8】お引き渡し・残代金の清算・所有権の移転
- 売買契約の内容に沿って、売り主様と買い主様が現地で揃って物件の状態などを確認し、問題がなければ買い主様に鍵をお渡しして、物件お引き渡しとなります。同時に残代金の清算、所有権の移転登記も行い、これにて売却完了です。
- 【9】確定申告
- 売却益が出た場合には、翌年3月中旬までに確定申告を行う義務があります。
ご相談について
不動産売却をしたいのですが、何から始めれば良いのでしょうか？
まずは一度、不動産会社に相談してみることをおすすめします。プロ目線のアドバイスを受け、物件の無料査定で販売価格の目安を知ることも可能。「売るかどうか決めかねている」といったご相談も、当社なら大歓迎です。
売りたい家がかなり古く、価値も低いと思います。売却を依頼できますか？
不動産の状態にもよりますが、例えばリフォームをしてから売却する、建物を解体して更地にしてから売却するなど、そのまま売る以外にもさまざまな選択肢があります。当社では売却前のリフォームにも対応しておりますので、まずはぜひ一度ご相談ください。
住宅ローンの支払いが困難になってきたため売却したいです。相談できますか？
はい、ぜひご相談ください。ローンが滞納していないご状況であれば、仲介売却での対応が可能です。またすでに滞納している場合でも、競売を避け、ご自身の意思で売却できる可能性があります（任意売却）。ぜひお問い合わせください。
査定について
不動産査定はどのような流れで行うのですか？
お客様のご都合に合わせて査定日時を設定し、当日は当社スタッフ2名が現地を訪問いたします。そしてお客様からのヒアリング・物件の調査を実施。数日後に、調査・ヒアリングに基づく査定結果をお知らせします。
査定価格を算出するときの基準は？
築年数・間取り・設備仕様・建物の状態・立地条件といった物件の情報に加え、市場相場の動向や過去の取引事例、地域情報など、さまざまな要素を踏まえて適正な査定額を算出します。
査定後に売却をやめることもできますか？
もちろん可能です。査定を受けたからといって、かならず売却しなくてはならないということはございません。売却するかどうかをお決めになるのは、あくまでもお客様ご自身です。もちろん、当社から無理に売却をおすすめするようなこともありません。どうぞ安心して無料査定をご活用ください。
査定額とは違う販売価格で売り出すことはできますか？
はい、不動産会社としてアドバイスさせていただきますが、売り出し価格を決定されるのはあくまでもお客様です。そのため査定額と異なる価格で売り出すことはできます。ただし、市場価格からあまりにもかけ離れた価格で売りに出すと、売れ残るリスクが高まったり、売れ残ることで不動産の価値が下がってしまったりする可能性も。そのため当社では、大切なのは適正な販売価格を設定することと考えております。
費用について
不動産売却に必要な費用を教えてください。
状況により異なりますが、主に以下のような費用・税金がかかります。
- 印紙代
- 所得税／住民税
- 土地家屋調査士費用
- 仲介手数料
- ローン関連費用
- 抵当権抹消費用
- 引っ越し費用 など
売却のための広告活動にかかる費用は売主側の負担ですか？
仲介売却をご依頼いただいて広告宣伝活動を行う場合、売却活動の費用は原則としてすべて当社が負担します。もしお客様のご希望で特別な広告活動を実施し、そのために費用を頂戴するようなことがあれば、事前にお見積りを提出し、きちんとお客様にご説明をさせていただきます。